指數型房貸
指數型房貸是一種依據約定利率做為房貸訂價的基礎,也就是先訂定「指標利率」,做為調整房貸利率的標準,然後再「加減碼」的房屋貸款。指數型房貸利率通常跟隨國內主要銀行定儲指數利率或郵政儲金兩年期利率加碼浮動,計價基礎公開透明,房貸利率調整幅度完全交由市場行情決定。 近年指數型房貸大受歡迎,主要原因是利率定價標準且透明化。由於銀行業者以國內前幾大行庫的兩年期定儲利率指數為基準,依照約定方式調整,當利率持續走低,指數型房貸也跟著調降利率,對房貸戶相當有利;一旦利率反轉上揚,指數型房貸當然也會隨著調升利率,此時房貸戶得付出較高的利息成本。利率訂價公式:
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抵利型房貸
抵利型房貸就是房貸借款人向銀行申請及約定以抵利型房貸借款之計息方式計算利息,並指定活期儲蓄存款帳戶作為抵利帳戶的方式,透過借款人存款折抵房貸本金的方式來減少利息支出,達到降低每月攤還金額或縮短還款年限的效果。借款人可以將資金集中存放於抵利型房貸所連結之抵利帳戶內,當存款越多時應繳付之房貸利息就會越少。如果臨時有資金需求,還是可以動用該筆存款,使資金運用更加靈活。 對於希望手上留有部份資金隨時應急或作家庭理財之用,與存款帳戶有一定餘額或時常有資金存入存款帳戶,不想提前還款又希望可以降低房貸負擔的房貸戶來說相對實用。抵利型房貸借款之計息方式依下列公式及約定利率計算: 每日借款利息=當日結算借款本金餘額×借款利率÷365 每日存款利息=當日抵利帳戶結算存款餘額(超過新臺幣壹仟萬元整之部份不予計入且不逾當日結算借款本金餘額)×借款利率÷365 存款利息每月結算,於借款繳款日滾入存款本金後,並立即沖抵借款利息,借款人應納之存款利息所得稅,由本行依法代為扣繳。 保險型房貸
「保險型房貸」是將房貸結合保險的變種房貸商品,主要協助房貸戶在面臨疾病、意外事故導致身故或全殘,家人又繳不出房貸時,可由保險公司以理賠金代為清償剩餘的債務。選擇「保險型房貸」的房貸戶,主要在考量若遭遇意外時的還款問題,因此買房子時選擇保險型房貸,針對房貸加一層保險。萬一屋主遭遇到意外,受益人可以拿到一筆保險金提前還清房貸。而且因為已經有契約約定,提前清償不會被處罰違約金。 與一般壽險不同,保險型房貸是約定一個固定的保險期間,例如5年、7年、15年、20年,保費通常一次躉繳。有些銀行允許房貸戶分期繳保費,且因每個月還房貸,貸款金額降低,保額可遞減,繳交的保費也會隨著遞減,但這種方式的保費計算較複雜,會依保障期限、保額以及年齡、性別等不同條件,每個月有不同的計算方式。 市售保險型房貸都是銀行與壽險公司合作,當借款人找銀行申辦房貸時,順便購買以增加保障。一旦客戶發生理賠事實,則銀行會主動告知貸款戶可以終止繳款。 優惠房貸
優惠房貸是比起一般房貸具有更低利率、更高成數等優惠的貸款方案。除了各銀行會自辦優惠房貸方案外,目前適用範圍最廣的政府優惠房貸為財政部主導的「公股銀行辦理青年購屋優惠貸款」。承貸銀行有8家:臺灣銀行、台灣土地銀行、合作金庫銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行及臺灣中小企業銀行。 貸款條件如下: 優惠房貸是比起一般房貸具有更低利率、更高成數等優惠的貸款方案。除了各銀行會自辦優惠房貸方案外,目前適用範圍最廣的政府優惠房貸為財政部主導的「公股銀行辦理青年購屋優惠貸款」。承貸銀行有8家:臺灣銀行、台灣土地銀行、合作金庫銀行、第一商業銀行、華南商業銀行、彰化商業銀行、兆豐國際商業銀行及臺灣中小企業銀行。貸款條件如下: 一、 貸款對象:借款人年齡在20歲以上,且無自用住宅者。 二、 貸款成數:最高8成核貸。 三、 每戶貸款額度:最高500萬元。 四、 貸款年限及償還方式:貸款年限最長30年,含寬限期3年,本息分期平均攤還。 五、 貸款利率:混合式固定利率或機動利率計算方式擇一,一經選定不得變更。 1. 混合式固定利率:前2年採固定利率。第1年按「申辦當時」中華郵政公司2年定期儲金機動利率固定加0.525%固定計息;第2年按「申辦當時」中華郵政公司2年定期儲金機動利率固定加0.625%固定計息;第3年起按中華郵政2年定期儲金機動利率固定加0.645%機動計息。 2. 機動利率:前2年按中華郵政公司2年定期儲金機動利率加0.345%機動計息;第3年起按中華郵政2年定期儲金機動利率固定加0.645%機動計息。(郵政儲金利率隨時可能有變動,請以中華郵政公告最新利率為準, 查詢網址ipost.post.gov.tw/webpost/CSController?cmd=POS1001_1&_SYS_ID=B&_ACTIVE_ID=000&_ACTIVE_CMD=POS1001) 六、貸款標的: 除此之外,內政部整合以往以職業身分別區分之各項住宅補貼措施,改以國民的家庭所得及各種弱勢狀況,作為住宅補貼。對於有能力購屋之無自有住宅者、「2年內購置住宅並已辦理貸款者」及有自行興建住宅需求之無自有住宅者,提供「住宅貸款利息補貼」及興建住宅費用補貼等。原則上採每年公告受理,家庭收入為最主要考量。 寬限期
一般房屋貸款常用本息平均攤還的還款方式,也就是每月償還本金及利息。所謂的寬限期是指,在固定年限(寬限期)內只繳利息不還本金,寬限期後再還本金,銀行提供寬限期通常為1至3年。由於在寬限期只繳利息,繳的金額看起來不高,但寬限期過後仍要本息攤還,因此較適合短期資金不足者選用。是否選擇房貸寬限期,下列事項可列入考慮: ◎考慮寬限期後的每月應付金額的變化 原本20年攤還的房貸,若使用3年寬限期只還利息不還本金,也就是所有房貸本金都會擠壓在17年內攤還,因此寬限期一過,反而會感覺負擔加重。以房貸900萬元、利率2.2%、貸款20年為例,如果沒有使用寬限期,依照本息平均償還法計算,每月攤還金額約為4萬6387元;若申請3年寬限期,前3年只繳利息,月付金大幅降為1.65萬元,看起來很輕鬆,但第4年起因為開始攤還本金,依照本息平均償還法計算之月付金跳升為5萬2921元,比一開始就還本的負擔更重。 ◎寬限期作為靈活運用工具 雖然看寬限期後的月付金很驚人,不過房貸是市場上利率最低的借款管道,如果有其他資金需求,利用房貸的寬限期仍比起其他借款划算,寬限期就可以當作靈活運用的工具。例如可利用房貸寬限期,將原本要還給銀行的本金先拿來裝潢房屋,相當於用低利率借到一筆裝潢費;或者有其他投資報酬率高於房貸利率的投資,那就很划算。 上述兩種不同面向的思考途徑,最重要的還是,要先試算寬限期之後的月付金是否會負擔太重。 違約金/提前清償違約金
違約金是指按照當事人的約定或者法律直接規定,一方當事人違約,應向另一方支付的金錢。違約金的標的物是金錢,但當事人也可以約定違約金的標的物為金錢以外的其他財產。違約金具有擔保債務履行的功效,又具有懲罰違約的效果。 至於「提前清償違約金」,銀行為爭取客戶貸款,大多提供前低後高的階段式利率房貸,為避免民眾只想享受前段低利房貸,時間一到就轉貸,銀行都會有違約金的規定,稱之「提前清償違約金」。以往銀行多按照客戶清償時間,以借款總額乘以固定的比率(通常為0.5%至1%)計算,但行政院金融監督管理委員會認為以總額計算,對貸款戶不公平。因此,各家銀行相繼調整違約金計算方式,有的以清償前3個月累計還款金額乘以比例計算,或是以清償時應繳貸款與總額差距來計算等方式。但房貸並非提前清償就要付違約金,一般來說如果沒有塗銷,銀行多半不會收取提前清償違約金。 二胎
二胎房貸是指房貸戶把已經有房屋貸款的房子拿去向另一家銀行抵押借錢。由於第二順位抵押的銀行債權清償只能排在第一家銀行之後,銀行承擔的風險很高,所以利率比一般房貸高很多。而且貸款成數有限,通常僅有原貸款金額的1成到2成。不過,因為銀行利率較民間貸款為低,二胎房貸成為許多人籌措資金的捷徑,利率也比信用貸款低。申請二胎房貸,房子的座落地點會影響二胎房貸可貸金額和利率高低。如果房子在位置偏遠的郊區,銀行甚至可能拒絕放款。 承作二胎房貸的銀行不多,有一些銀行甚至是對優質客戶才有房屋二胎專案。二胎房貸申請方式可分成兩種:純二胎房貸申請;以個人信貸方式申請,但要以房屋為擔保。 二胎還可分成有殘值二胎及無殘值二胎,兩者利率和貸款年限不同。有殘值二胎利率平均5%起,最長可分10年期還款。無殘值二胎利率約11%至15%,利率高,最長僅能分7年還款,相對月付金的負擔較重。有殘值二胎房貸與房屋轉增貸較相似,不過,房屋轉增貸的利率還是低於有殘值二胎房屋貸款。因此若第一順位的房貸還款正常,且原先貸款成數不高,可與銀行協調增轉貸,增加的貸款金額與原先貸款的利率相同,是較節省利率的方式。 |
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六月 2019
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