當空氣中天然氣濃度達5~15%,液化石油氣濃度達1.95~9%時,若被火源引燃便會引發爆炸!以下為常見造成瓦斯氣爆原因:
火災時…怎麼辦?
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【MyGoNews林湘慈/綜合報導】基隆市稅務局表示,土地遭法院拍賣時,土地所在地稅捐稽徵機關會發函輔導民眾,土地如符合自用住宅用地要件時,請檢附建築改良物證明文件(建築物使用執照或建築改良物所有權狀影本,或建物勘測成果圖、建築改良物勘查結果通知書)及戶口名簿影本相關證件,申請改按自用住宅用地10%優惠稅率課徵土增稅。 又如符合作農業使用之農業用地移轉不課徵土地增值稅或以2000年1月28日當期公告土地現值為原地價課稅、公共設施保留地免稅、重劃後第一次移轉減徵土地增值稅等要件者,可檢附農業主管機關核發之農業用地作農業使用證明書;土地登記簿謄本或都市計畫使用分區證明文件;重劃負擔總費用證明書等相關證明文件,申請農地不課徵土增稅、以2000年1月28日當期公告土地現值為原地價課稅、公共設施保留地免稅、重劃後第一次移轉減徵土增稅。 基隆市稅務局進一步說明,收到通知輔導函次日起30日內,仍未提出申請者,依法將不得申請。如經申請核准後有應退還土增稅時,將由稅務局交由法院重新分配,非退還給土地所有權人。 民間二胎 借款諮詢0931331166蘇代書
買房是人生中的大事,買對一個好房子不但住的舒服安心,往後賣出搞不好還可以幫自己賺錢,但是相對的,如果買到不對的房子,那相應而來的恐怕也是惡夢一場。 凶宅到底如何界定? 所謂的問題屋裡面,大部分人最怕的大概就是所謂的凶宅了,因為凶宅除了對一般人心理上的恐懼影響外,在房價行情上也真的會有相當的減損,真的是住也不是,賣又得虧錢。而社會新聞上也不斷發生跳樓事件中,跳樓的人墜落在中間樓層民家的陽台,但是該戶人家卻拒絕開門讓消防隊把屍體抬出去,搞的消防隊必須調派雲梯車過來以懸吊的方式從陽台上把屍體吊離現場,為什麼這麼多新聞事件中,這些屋主都拒絕開門讓消防隊進門從陽台把大體搬運走呢?除了恐懼、忌諱外,其中最重要的因素就是擔心這樣會把自己家變成所謂的凶宅!那可不得了,房價可能要打6折,2000萬的房子馬上損失800萬!可是筆者發現這麼多的新聞事件中幾乎沒有去探討到底什麼是凶宅?凶宅的定義是什麼呢? 首先,法律上並沒有『凶宅』這個用詞,而法律上相對應的規定其實是我們民法第354條規定出賣給他人的房屋必須是沒有『法律上瑕疵』的房屋,否則賣方就要負責,而這個所謂的『法律上瑕疵』就包含了會導致房屋價值減損的因素也會被認定是一種法律上的瑕疵,其中凶宅因為目前我們實務上的交易常情對於凶宅確實會有相當的折扣,所以凶宅會被認定是一種減損房屋價值的瑕疵,但是更進一步而言,那凶宅是指發生過那些事情才算『凶』呢?有人死在裡面就算嗎?當然不是,否則全台灣可能會有很多房子都變成凶宅了(套句某部長說過的話:那個地方不死人?)。 而往常仲介公司所製作的不動產現況說明書上會有一欄寫著『是否曾經發生非自然身故』來象徵凶宅之調查,但是因為所謂的非自然身故範圍實在太大,舉例言之,上吊是非自然身故,但是打麻將糊牌一時興奮腦溢血死亡也是非自然身故,這樣如果都算是凶宅,都要打6折的話,那也太不公平了,所以依目前主管機關的範本及法院較為多數之見解,所謂的凶宅是比較傾向限縮於屋內曾發生『自殺』或『他殺』事件時,始為所謂之凶宅(看來法院也是認為要兇到一個程度才算凶宅);這也無怪乎新聞事件中的這些鄰居屋主會拒絕讓消防隊從家裡把大體運走了… 房屋二胎貸款 諮詢0931331166蘇代書
專業法拍屋投資客,處理此方面有下列兩項方式:
一.自行點交 如果研判債務人跑路,確定不會回來,就找公司10來人,除了幫忙搬運,還有清點造册,打包照相做證人任務;萬一人算不如天算,債務人竟然回來要東西,還聲稱有多貴重的留置物,此時10幾個人連留置物的合照,保證讓對方目瞪口呆。 二.法院點交 如果判斷債務人有回來可能,就得依法院點交程序,在三、四個月時間由法院來現場點交,配合法院安排管區警察,現場清點造册。 不論以上那種方法,清點造册後,法院將留置物點交我們保管;為了讓客戶能馬上交屋使用,我們不會將留置物放在房屋現場保管,而會搬運到我們公司貨櫃保管處存放。 然後,通知債務人來領取,通知不到,以對方戶籍聲請公示送達,登報通知;通知後未來領取,就聲請法院拍賣,再將拍賣款提存法院保管,就不管他來不來領了。 問題是這些東西幾乎是賣不掉的,所以我們必須承買下來,否則要保管至何年何月呢?買下這些無用東西,不是運至廢棄處丟掉,就是當場放火燒掉。 如果您與對方有達成協議書,拿了您5萬搬家費,到時卻找不到人,您確實可依協議內容,將這些留置物當廢棄物丟掉;重點是對方己人去樓空,是不是己斷水電,可在大門口留字條幾天,都亳無音訊,再會同多人前來搬遷留置物;萬一對方回來抗爭,協同搬遷的數人要當證人,證明當初無人在家的狀況。 假若對方還在出入這間房子,甚至委託第三人要求您寬限幾日交屋,雖然對方同意任您當廢棄物處理,但您不是法院,對方還没完全同意您交屋時,您不能自行進入。 曾有這一個類似案例,拍定人依交屋期限,來到房屋現場,發現無人在家,但屋內有不少留置物。 拍定人以對方己書面同意當廢棄物處理,就通知搬家公司,費了大把勁,快搬完之前,債務人突然回來,要求寬限三天及把東西搬回屋內。 拍定人不甘心忙了半天,堅持要先搬至別處;此時債務人直接向管區報案,案子被檢察官起訴,最後到高等法院雙方和解,拍定人賠償60萬台幣才脫身;官司纏訟一年左右,當初一念之差,弄得心力交疲,可真冤枉。 從法院拍定後到出售結案,政府課徵的稅金項目非常多,佔整個投標成本時多時少,務必詳細評估,以免失之東隅。總歸重要稅金有下列五大項:
第一項:契稅 契稅是針對房地產中的房屋部份,繳納對象是買方,從法院得標取得權利移轉證書後,辦理產權地政登記,拍定人要繳納房契稅,計算方式為房屋評定現值當稅基,再乘以6%稅率。 第二項:財交稅 財產交易所得稅提房屋出售時,房屋所得要納入年底綜合所得一併課稅,每位投資人各人所得除售屋所得外,另有薪資所得,股票所得,種種 所得,都要合併報繳所得稅,並視所得多寡有不同的稅率,甚至售屋所 得稅率,也視各縣市及年度內出售幾戶而有不同課稅標準,所以「財交稅」的計,雖不是很大的數額,但也要在投標前粗略算出。 第三項:房屋稅 每年5月份,所有房屋所有權人都會收到稅捐機關核課之房屋稅單,課徵期是從前年7月1日到今年6月30日,稅基為房屋評定現值,稅率依用途分下列三種: 稅率分1.住家用:1.2% 2.營業用:3% 3.非營業、非住家:2% 房屋稅一年12個月份,若得標取得移轉證書日起至課徵6月30日止,持有時間未滿一年,可依月份比率聲請分算,如當年5月1日才取得 移轉證書,根據分算比率,只需繳納2/12而已。 第四項:地價稅 地價稅為每年11月份開徵,課徵期為當年1月1日至12月31日,地價稅不像房屋可依持有持時間聲請分算,以9月15日為納稅義務基準日,拍定人如在9月15日前取得移轉證書,則當年度地價稅為拍定 人繳納,如在9月15日後才取得移轉證書,則地價稅與拍定人無涉。 地價稅稅基為公告地價, 稅率分1.自用住宅用地(非出租及供營業):0.2% 2.其它:1~1.5% 以上兩者相差5倍以上 第五項:土增稅 土增稅為不動產買賣中土地部份,賣方土地如有增值,即應繳納土地增值稅;在拍賣時,如土地標價低於公告現值,再轉手即有土增稅成本產 生;依一般稅率計算,第一倍增值,稅率20%,第二倍增值,稅率30%,第二倍以上增值,稅率40%,如能符合「自用住宅優惠稅率」,則其稅率為10%。 在拍賣得標之時,得標人是買方,依法是要繳納房屋契稅,土地增值稅是債務人的義務,而且法院也會從得標人繳的款項中,優先扣除土地增值稅。 跟據86年10月的法令,如果土地標價高於公告現值,就以公告現值為「移轉現值」,反之則以土地標價為移轉現值,這是稅法從低原則。 法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值,假設當年度土地公告現值為200萬,您的土地標價是120萬,拍賣的移轉現值就是土地標價120萬,得標後如馬上轉手出售,得標人就變成賣方;課徵土地增值稅計算時,從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬,短短幾個月,您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬,自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅,一般稅率20~40%,最少要繳160萬稅金。 一般稅率20~40%的計算,對於一般人很難了解;我以三個簡單例子來試算,可能較清楚(暫不考慮物價指數): 1‧前手100萬到後手150萬,增值額150-100=50萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,所以增值稅為50萬*20%=10萬元。 2‧前手100萬到後手250萬,增值額250-100=150萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,第二倍範圍內,30%稅率;所以增值稅為100萬*20%+50萬*30%=35萬元。 3‧前手100萬到後手350萬,增值額350-100=250萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,第二倍範圍內,30%稅率;第二倍以上部份,40%稅率;所以增值稅100萬*20%+100萬*30%+50萬*40%=70萬元。 也許你會說,標法拍屋是自用的,不是投資馬上轉手,不用考慮那麼多。但過了20年,您要換更大間的坪數房子時,這一間從法院買來的房子要出售,除20年來的土地增值稅外,還要加上當年買法拍屋,隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳,今日標法拍屋暗藏的增值稅,您能不列入投標成本嗎? 所以有經驗的投資客,對於房屋底價300萬,土地底價200萬,總底價500萬的房子,要標550萬,加價50萬時,一定會全部都加在土地上,無非就是要墊高土地取得成本,減少爾後出售的增值稅,這是寫標單最基本,又很重要的法拍常識。 萬一房子座落有兩筆土地時,加價金額要加在那筆土地,或者兩筆土地各加多少,牽涉更專業的計算,才能達到最大節稅目標。 Q1:房子被拍賣後,法院如何分配拍賣款項呢?優先順序呢?
一 .執行費用,指取得執行名義,聲請強制執行,從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等,統稱為執行費用。 二.扣土地增值稅 三.抵押債權人(大部份都是銀行)分配,有多順位債權人時,依順位優先受償。 四.房屋稅,地價稅,所得稅等國家欠稅。 五.普通債權人(幾乎是民間債權人),有多位債權人時,依債權比例分配。 六.如有甚剰餘,分配給原屋主所有權人。 如不足清償債權人債務,法院會核發債權憑證,俟發現債務人有財產時再執行。 Q2:債權銀行本金+利息及滯納金(也稱違約金)總額如在設定抵押額內,則為第三順序分配的抵押債權;如有超出,超出部份列為第五順序普通債權。 一般銀行的違約金是以未繳納貸款利息的10%計算,但超過六個月後,則以利息20%計算。 社會大眾對「凶宅」都存有嫌惡畏懼心理,因此在房地產交易市場上,凶宅會造成房子的價值減損,如果房客在租屋處內自殺死亡,自殺事件會讓房子成凶宅,但是因房客已死亡,房東屋主應如何求償? 法院最近判決幾件此類的案件,歸納起來,房東屋主可以求償的對象包括:租屋者(即簽租屋契約的承租人);如果自殺的房客是未成年人,可向其父母或法定監護人;如果房客是成年人,則向其繼承人求償;如果租屋的是公司行號,員工在屋內自殺,可向僱主(公司行號的老闆)求償。 未成年房客自殺應由家屬賠償
案例之一,就讀大學一年級的林姓大學生,因生父不詳、母親離家,自幼由外祖父一手帶大;為了就學方便,由阿姨出面在台北市租下一間套房,讓他居住,他後來因情緒低落,竟在租屋處燒炭自殺死亡。莊姓女房東認為房子因林男自殺而變成凶宅,房價大跌,訴請法院要求林的家屬賠償。 台灣高等法院審理認為,自殺行為為社會所不贊同,更被視為不孝行為,顯然違反善良風俗。林姓大學生自殺,因此造成房屋成為凶宅,日後難以出售,其死亡與房屋價值跌落,有因果關係,判決林的阿姨(出面租屋者)及死者的外祖父(法定監護人)各給付莊姓屋主一百八十多萬元。 判決並指出,這棟房屋雖然尚未出售,但因有人在屋內自殺,價值減損之損害已具體發生,損害已經造成,被告不得以「房子尚未出售即無損害」來抗辯。 員工自殺應由雇主賠償 案例之二,高姓女子與萊爾富超商簽訂租屋契約,將其台北市的房子出租萊爾富公司經營便利商店,萊爾富公司再將門市交付其加盟商魏姓女子經營。魏姓女子僱用的陳姓員工於二年前值班期間,在該店內上吊自殺身亡,使高姓屋主的房子成為「凶宅」。 台灣高等法院認為,萊爾富公司向高女承租房屋作為加盟店使用,應以善良管理人之注意保管該屋。而魏姓女子所開設的商行因加盟萊爾富公司,而取得該加盟店之經營權,陳姓員工是受僱人,擔任加盟店門市人員,陳的故意或過失行為,魏姓女子的商行應負同一責任。 陳於辦公室內自殺,使該屋成為凶宅,萊爾富公司及魏姓女子所開設的商行應負未盡善良管理人保管義務之賠償責任,判決萊爾富公司及魏姓女子所開設的商行應各賠二百五十萬元給高女。 以上真無言........ 法律常識 拋棄繼承??? 法規已於99年更改繼承一律以限定繼承為之!現在應是不會債留子孫!就以被繼承人現有資產去償清他的債務!不會再向繼承人追討! 蘇代書房屋二胎貸款諮詢0931331166 房貸成了買房必備的附屬品,而貸款時也常碰到銀行詢問需不需要「寬限期」。寬限期字面上看起來可以延長還款的時間、減輕籌措金錢的壓力;但同時也必須付出額外的代價。房產專家紅色子房表示,使用寬限期雖然會增加利息的支出,但如果手中有投報率比房貸利率還高的投資管道,就有機會用「套利」的方式賺取差額利潤。 房產專家紅色子房回應商業周刊的讀者提問時分析,只要使用寬限期,整體的房貸利息就會增加。至於為什麼有些人會選擇使用寬限期,其實有個「套利」的概念在其中,類似用利息比較低的錢,去賺取報酬率比較高的獲利。但並不是每個人都適合使用寬限期,要以自身的財務狀況來判斷。
紅色子房舉例,在金錢壓力不緊迫的情況下用了寬限期,如果沒有其他的投資管道,用利息買到的可能只有還款壓力的紓解。但如果使用寬限期的期間,把手頭上原本要拿去還款的錢轉移到其他的投資工具上,就有可能賺到比利息還多的利潤,雖然會造成整體利息的增加,但額外投資的獲利就足以覆蓋。例如,房貸年利率是3%,如果使用寬限期,將資金拿去投資報酬率每年5%的基金,每年就可以多出2%的收益。 隨著高房價引發民怨,政府頻頻祭出打房措施,以金融手段來說,央行要求銀行新承作貸款嚴格審核,並針對擁有第2屋的投資客只能核貸6~7成,因此市場就出現不少貸款不足的買賣糾紛,對於自住客來說,雖然普遍可貸款總價的8成,不過有些地區銷售業者仍保守建議以7成換算,拉高現金自備款的成數。 2010年央行便針對大台北部分地區祭出選擇性信用管制措施,包括台北市及新北市板橋、三重、中永和等10區的第2屋新承作購屋貸款限為7成,且無寬限期,同時對同一擔保品,不得另以修繕、周轉金等名目,增加貸款金額。而後也將林口、三峽、淡水納入限制地區,並規範第2屋貸款降至6成,去年上半年更評估將桃園、五股、泰山納入。
由於銀行鑑價及放貸已經不像金融海嘯之前的浮濫,甚至常出現超貸的情形,因此有些民眾購屋時可能原本設定可貸款成數,後來卻發現無法核貸預期金額導致糾紛。舉例來說,日前便發生民眾看屋,簽約前房仲口頭保證可貸款7成,因此沒有先徵信便簽約,後來因銀行徵信貸款未達預期目標,以致無法購買,買方因而要求解除買賣契約。 現階段金融銀行為配合央行放款政策,首購族或換屋族的自住客,購屋貸款成數可達成交總價8成,但擁有第2屋以上的買方,只能以銀行鑑估價核貸,最高核貸7成,不過由於銀行鑑價較為保守多為市價9成,因此換算下來恐怕真正僅能貸款市價的6成多。 銀行業者就建議,簽約前要瞭解物件是否符合貸款限縮條件,第2、簽約前務必向銀行詢問可貸款額度,第3、物件若屬頂樓加蓋、增建面積過大,或工業住宅、附近有嫌惡設施等,都會影響貸款成數,須特別留意。 |
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六月 2019
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