【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,近日接獲民眾電話詢問,個人購買土地自行興建房屋後出售,是否需要繳交特種貨物及勞務稅(以下簡稱:奢侈稅)?
國稅局說明,依據奢侈稅條例第5條第7款及施行細則第12條規定,營業人以其自有土地興建房屋,於房屋完成後第一次移轉該房屋及其坐落基地,可排除課徵奢侈稅。 惟依財政部1992年1月31日及同年4月13日台財稅第811657956號及第811663182號函釋規定,除土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地,拆除改建房屋出售,應按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外,以自有土地建屋出售核屬營業稅法規定應課徵營業稅之範圍,均應依法辦理營業登記,課徵營業稅及營利事業所得稅。 因此,個人購買土地自行興建房屋,於房屋新建完成後銷售,按上揭規定,非屬奢侈稅課稅範圍,但該個人應依法辦理營業登記,並課徵營業稅及營利事業所得稅。該分局特別呼籲,民眾應特別留意法令規定,以維自身權益。
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專業法拍屋投資客,處理此方面有下列兩項方式:
一.自行點交 如果研判債務人跑路,確定不會回來,就找公司10來人,除了幫忙搬運,還有清點造册,打包照相做證人任務;萬一人算不如天算,債務人竟然回來要東西,還聲稱有多貴重的留置物,此時10幾個人連留置物的合照,保證讓對方目瞪口呆。 二.法院點交 如果判斷債務人有回來可能,就得依法院點交程序,在三、四個月時間由法院來現場點交,配合法院安排管區警察,現場清點造册。 不論以上那種方法,清點造册後,法院將留置物點交我們保管;為了讓客戶能馬上交屋使用,我們不會將留置物放在房屋現場保管,而會搬運到我們公司貨櫃保管處存放。 然後,通知債務人來領取,通知不到,以對方戶籍聲請公示送達,登報通知;通知後未來領取,就聲請法院拍賣,再將拍賣款提存法院保管,就不管他來不來領了。 問題是這些東西幾乎是賣不掉的,所以我們必須承買下來,否則要保管至何年何月呢?買下這些無用東西,不是運至廢棄處丟掉,就是當場放火燒掉。 如果您與對方有達成協議書,拿了您5萬搬家費,到時卻找不到人,您確實可依協議內容,將這些留置物當廢棄物丟掉;重點是對方己人去樓空,是不是己斷水電,可在大門口留字條幾天,都亳無音訊,再會同多人前來搬遷留置物;萬一對方回來抗爭,協同搬遷的數人要當證人,證明當初無人在家的狀況。 假若對方還在出入這間房子,甚至委託第三人要求您寬限幾日交屋,雖然對方同意任您當廢棄物處理,但您不是法院,對方還没完全同意您交屋時,您不能自行進入。 曾有這一個類似案例,拍定人依交屋期限,來到房屋現場,發現無人在家,但屋內有不少留置物。 拍定人以對方己書面同意當廢棄物處理,就通知搬家公司,費了大把勁,快搬完之前,債務人突然回來,要求寬限三天及把東西搬回屋內。 拍定人不甘心忙了半天,堅持要先搬至別處;此時債務人直接向管區報案,案子被檢察官起訴,最後到高等法院雙方和解,拍定人賠償60萬台幣才脫身;官司纏訟一年左右,當初一念之差,弄得心力交疲,可真冤枉。 從法院拍定後到出售結案,政府課徵的稅金項目非常多,佔整個投標成本時多時少,務必詳細評估,以免失之東隅。總歸重要稅金有下列五大項:
第一項:契稅 契稅是針對房地產中的房屋部份,繳納對象是買方,從法院得標取得權利移轉證書後,辦理產權地政登記,拍定人要繳納房契稅,計算方式為房屋評定現值當稅基,再乘以6%稅率。 第二項:財交稅 財產交易所得稅提房屋出售時,房屋所得要納入年底綜合所得一併課稅,每位投資人各人所得除售屋所得外,另有薪資所得,股票所得,種種 所得,都要合併報繳所得稅,並視所得多寡有不同的稅率,甚至售屋所 得稅率,也視各縣市及年度內出售幾戶而有不同課稅標準,所以「財交稅」的計,雖不是很大的數額,但也要在投標前粗略算出。 第三項:房屋稅 每年5月份,所有房屋所有權人都會收到稅捐機關核課之房屋稅單,課徵期是從前年7月1日到今年6月30日,稅基為房屋評定現值,稅率依用途分下列三種: 稅率分1.住家用:1.2% 2.營業用:3% 3.非營業、非住家:2% 房屋稅一年12個月份,若得標取得移轉證書日起至課徵6月30日止,持有時間未滿一年,可依月份比率聲請分算,如當年5月1日才取得 移轉證書,根據分算比率,只需繳納2/12而已。 第四項:地價稅 地價稅為每年11月份開徵,課徵期為當年1月1日至12月31日,地價稅不像房屋可依持有持時間聲請分算,以9月15日為納稅義務基準日,拍定人如在9月15日前取得移轉證書,則當年度地價稅為拍定 人繳納,如在9月15日後才取得移轉證書,則地價稅與拍定人無涉。 地價稅稅基為公告地價, 稅率分1.自用住宅用地(非出租及供營業):0.2% 2.其它:1~1.5% 以上兩者相差5倍以上 第五項:土增稅 土增稅為不動產買賣中土地部份,賣方土地如有增值,即應繳納土地增值稅;在拍賣時,如土地標價低於公告現值,再轉手即有土增稅成本產 生;依一般稅率計算,第一倍增值,稅率20%,第二倍增值,稅率30%,第二倍以上增值,稅率40%,如能符合「自用住宅優惠稅率」,則其稅率為10%。 在拍賣得標之時,得標人是買方,依法是要繳納房屋契稅,土地增值稅是債務人的義務,而且法院也會從得標人繳的款項中,優先扣除土地增值稅。 跟據86年10月的法令,如果土地標價高於公告現值,就以公告現值為「移轉現值」,反之則以土地標價為移轉現值,這是稅法從低原則。 法拍屋土地標價通常會低於當年度公告現值,假設當年度土地公告現值為200萬,您的土地標價是120萬,拍賣的移轉現值就是土地標價120萬,得標後如馬上轉手出售,得標人就變成賣方;課徵土地增值稅計算時,從前手120萬移轉現值到出售公告現值200萬,短短幾個月,您的土地增值就變成200萬-120萬=80萬,自用優惠稅率10%要繳8萬增值稅,一般稅率20~40%,最少要繳160萬稅金。 一般稅率20~40%的計算,對於一般人很難了解;我以三個簡單例子來試算,可能較清楚(暫不考慮物價指數): 1‧前手100萬到後手150萬,增值額150-100=50萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,所以增值稅為50萬*20%=10萬元。 2‧前手100萬到後手250萬,增值額250-100=150萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,第二倍範圍內,30%稅率;所以增值稅為100萬*20%+50萬*30%=35萬元。 3‧前手100萬到後手350萬,增值額350-100=250萬,在前手100萬一倍的範圍內,20%稅率,第二倍範圍內,30%稅率;第二倍以上部份,40%稅率;所以增值稅100萬*20%+100萬*30%+50萬*40%=70萬元。 也許你會說,標法拍屋是自用的,不是投資馬上轉手,不用考慮那麼多。但過了20年,您要換更大間的坪數房子時,這一間從法院買來的房子要出售,除20年來的土地增值稅外,還要加上當年買法拍屋,隱藏的增值稅。早繳晚繳還是要繳,今日標法拍屋暗藏的增值稅,您能不列入投標成本嗎? 所以有經驗的投資客,對於房屋底價300萬,土地底價200萬,總底價500萬的房子,要標550萬,加價50萬時,一定會全部都加在土地上,無非就是要墊高土地取得成本,減少爾後出售的增值稅,這是寫標單最基本,又很重要的法拍常識。 萬一房子座落有兩筆土地時,加價金額要加在那筆土地,或者兩筆土地各加多少,牽涉更專業的計算,才能達到最大節稅目標。 Q1:房子被拍賣後,法院如何分配拍賣款項呢?優先順序呢?
一 .執行費用,指取得執行名義,聲請強制執行,從查封、測量、鑑價、拍賣登報等等,統稱為執行費用。 二.扣土地增值稅 三.抵押債權人(大部份都是銀行)分配,有多順位債權人時,依順位優先受償。 四.房屋稅,地價稅,所得稅等國家欠稅。 五.普通債權人(幾乎是民間債權人),有多位債權人時,依債權比例分配。 六.如有甚剰餘,分配給原屋主所有權人。 如不足清償債權人債務,法院會核發債權憑證,俟發現債務人有財產時再執行。 Q2:債權銀行本金+利息及滯納金(也稱違約金)總額如在設定抵押額內,則為第三順序分配的抵押債權;如有超出,超出部份列為第五順序普通債權。 一般銀行的違約金是以未繳納貸款利息的10%計算,但超過六個月後,則以利息20%計算。 借貸、貸款、借錢,是指債權人(或放貸人)向債務人(或借款人)讓渡資金使用權的一種金融融資行為。放貸人(銀行)無須有指定的貸款額,則可在借款人的銀行戶口上存款,借款人所還的款會按銀行及政府所定的條款進行打扣存回銀行(放貸人)﹐若債務人未能還款則可被取回資產﹐銀行常以此方法來獲取盈利。 按照貸款期限分為:
商業貸款可選擇兩種方式還款:
在台北市上班的盧小姐,工作多年,薪水始終沒漲,月收入2萬5千元的她,雖然努力存錢,但扣掉房屋租金、生活費等支出,每個月能存下的錢寥寥無幾。盧小姐一直有個夢想,就是在公司附近買間小套房,但存了多年僅有50萬元自備款,要在台北市買房子幾乎不可能,這讓她相當灰心。直到有一天,她竟然有機會買到零自備款的小套房,開心得不得了,誰知這樁房屋買賣卻讓她吃上偽造文書和詐欺罪的官司,搞得她身心俱疲。 廣告陷井 買主中計
兩年多前,盧小姐在租屋處的信箱收到一張房屋出售的廣告單,內容寫明屋主自售,12坪小套房,總價500萬元,但有一行字更是深深吸引盧小姐,上面寫著“不需自備款”。盧小姐覺得這是個好機會,立刻跟屋主聯絡約看房子。看了房子之後,屋主態度頗為強硬,強調房子不二價,因為已經是以最便宜的底價售出了;事實上,這間小套房屋況很差,天花板有幾處漏水,地板和牆壁都有些許破損,屋主表示,套房確有漏水情況,所以他才賣得很便宜,所以買方必須自行負責修理漏水。 不法代辦 偽造屋主所得證明 雖有遲疑,但盧小姐覺得此次零自備款的機會不把握,她大概再也買不到房子了,而且房子離公司很近,便決定買下來,簽約時還註明必須全額貸款,否則房屋交易無效,屋主願無條件退回所有款項。屋主幫盧小姐找了房貸代辦業者,在該業者的建議下,盧小姐除了真正的合約之外,又和屋主另外簽了一份房屋總價700萬元的假合約,又在代辦業者提供的一份較高的年所得證明上簽名。如此一來,盧小姐順利貸款500萬元房屋貸款。她的現金存款50萬元,則支付了20萬元代辦業者手續費,其餘的30萬元留做簡單裝修房屋及周轉金。 漏水嚴重 房子根本沒人買 買下房子之後,盧小姐找來抓漏師傅要修理漏水,沒想到抓漏師父的一席話差點讓她昏倒,原來漏水的情況遠比盧小姐想像的還要嚴重複雜,修理起來要10幾萬元,她再找了幾位抓漏師傅,也都是同樣的說法,雖然無奈,但盧小姐也只能忍痛修理。住進去之後,才發現房子漏水雖然修理好了,但過了半年,別的地方又有壁癌和漏水狀況,後來跟附近鄰居聊天,才知道她這個套房,之前屋主透過仲介銷售,但因漏水問題太嚴重,屋主不願意降價,也不願意修理,結果沒有買方願意出高價買屋,還承擔自行修理的風險,很久都沒成交。 不法業者超貸 屋主吃上兩條罪 盧小姐聽到這番話,心都涼了半截,但心想,反正既然買下這房子了,就安心住吧!漏水壁癌的情況,她就儘量忍受。但是萬萬沒想到,兩年後,她竟然收到法院傳票。原來,透過屋主找來的代辦業者是地下非法業者,專門偽造文書欺騙銀行,超額申辦房屋貸款及信用貸款,結果該代辦業者因為其他案子違法被查獲,檢調單位在調查時,查到盧小姐兩年前房屋交易的不法情事,將她以偽文書及詐欺罪嫌移送法辦。向來奉公守法的盧小姐,到法院被嚇得痛哭失聲,她第一時間就認罪,表示自己因一時無知才會受騙上當,絕不是故意犯法,最後獲得緩起訴。 貪便宜走捷徑 反倒賠掉本金 住到漏水屋,又吃上官司,盧小姐悔不當初,而且原本只需繳交房貸利息的寬限期過了,本利一起攤還時,她發現自己月薪2萬5千元,根本沒辦法負擔,於是趕緊賣房子,雖然兩年多來房價漲很多,但她購買時就已高於平均行情,加上漏水情況必須照實載明,最後她以460萬元賣出。在房價高漲的時代,盧小姐不但沒賺到差價,還倒賠了一筆錢,她嘆道,一切也只能怪自己。 血淚建議:辦理房貸只找合法銀行與代辦,免得惹上官司 切記,政府一再透過各種傳媒管道強調,申請房貸請勿透過非法不肖的代辦業者,風險很大,有可能吃上官司或個資被充當人頭冒用。若真需要尋找代辦業者來辦理資產負債及申辦貸款,一定要慎選有商譽口碑且合法的代辦業者。 千萬不要購買不符合自己經濟能力的房屋,盧小姐的自備款不足,此時寧願先租屋,也不能冒險購屋,否則在無力償還貸款本金及利息時,很容易面臨房屋被法拍或者賠錢殺出的窘境,支付貸款以本利攤還計算最好不要超過個人收入的1/3或1/2。 |
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