中央銀行昨公布6月購置住宅貸款(房貸)和建築貸款(土建融資)餘額分別為5兆7507億元、1兆5674億元,雙雙續創歷史新高;兩者合計的不動產授信餘額高達7.32兆元,逼近台灣GDP(國內生產毛額)約15兆元的一半,遠超過國際上認定的40%警戒線。 第2季房貸餘額大幅成長,主要是反映過去建商大量推案,農曆年後陸續完工交屋並轉入分戶貸款,帶動6月房貸餘額月增253億元,為連續第3個月以超過200億元的金額成長,年增率更上揚至4.86%,創近3年新高。 6月土建融資餘額亦較5月大增135億元,年增率上揚至6.39%,創1年半新高,主因為容積總量管制將於明年7月上路,建商拚命搶建照帶動土融大增,另一方面,建融也持續按工程進度撥款。 央行6月底召開第2季理監事會議,祭出第4波選擇性信用管制,除了擴大管制區至桃園縣外,還針對第3戶房貸、豪宅、公司法人房貸進行調控。市場預期,管控效應將於下半年發酵,有助抑制不動產授信成長。 展望下半年房市,大型行庫主管認為,央行再度出手管控,預估整體房市將呈現緩跌格局,但過去推案量大的地區,近年陸續完工交屋後,勢必面臨嚴峻挑戰。〔自由時報記者盧冠誠/台北報導〕2014年7月29日 上午6:11 房屋貸款 諮詢0931331166 蘇代書
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【文/住展雜誌】委託房仲人員賣房子,如果委託契約中約定「委託人(即賣屋者) 與受託人(房仲)尋得之買方私下成交者,委託人應支付銷售總價百分之四計算之服務報酬」,這樣的約定,法律效果為何?約定所指的「私下成交」的真意又是什麼? 陳姓屋主在二年前委託鼎峻不動產仲介經紀有限公司代為售屋,房仲帶鄭姓夫婦及其母親看過房子,鄭有意購買,但雙方因價格談不攏而無法成交。不久,鄭私下找陳姓屋主自行簽署買賣契約,買下這棟房子。 買方直接找屋主簽約 鼎峻不動產仲介公司認為,鄭與陳姓屋主簽約期間尚在房仲的銷售期間,鄭是為省下仲介服務報酬費,私下找陳姓屋主洽談成交,鄭與陳二人已違反委託銷售契約「禁止私下成交」的約定,因而請求二人應依約給付服務報酬費。 鄭與陳二人則抗辯,鄭男雖為房仲公司一度所尋得之買方,但因鄭與房仲對於買賣價金之意思表示不一致而未獲成交,房仲公司並未仲介二人成立買賣契約,當然無權向二人請求服務報酬。 目前國內仲介業所使用之委託契約書有兩種,「專任委託」銷售契約書及「一般委託」銷售契約書,如為專任委託銷售契約書,則在委託期間內,屋主不得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為(即禁止私下成交)。而一般委託銷售契約書並沒有這種規定。 一般契約未禁止私下成交 新北地方法院審理後認為,陳姓屋主與鼎峻不動產仲介簽的委託銷售契約是一般委託銷售契約,並不是專任委託銷售契約,依內政部訂定的不動產委託銷售契約書簽約注意事項規定,在委託期間內,屋主仍得自行出售或另行委託其他第三者從事與受託人同樣的仲介行為。 房仲雖然帶鄭看屋,但房仲堅持以九百萬元售屋,不願再降,雙方議價不成,無法成交,房仲公司已放棄為鄭從事居間房屋買賣服務,鄭是後來另經人牽線與陳姓屋主聯繫,陳自願降低售價以八百五十萬元而成交。 法院指出,陳姓屋主與房仲約定「如有委託人與受託人尋得之買方私下成交之情形,委託人仍應支付服務報酬」,目的在規範委託人不得故意私下成交以逃避給付仲介服務報酬,但所謂的「私下成交」有個前提,必須房仲已經完成居間之行為,此時,如委託人私下與買方簽約,才有應給付仲介服務報酬之義務,倘居間人並未完成售屋的媒介,仍無依該約定請求給付報酬之權利,判決鼎峻不動產仲介敗訴。 本文摘自6月5日出刊之《住展雜誌》390期Know-How,同期內容除本文外,並有「實價登錄之修法正解」、「政府加稅 房市硬著陸?」、「如何戰勝房市多空分歧點」、「看預售屋時 須注意哪些陷阱?」、「璀璨第六都 建設新方向」、「移居宜蘭新竹 享受幸福生活」等,更多內容請參閱《住展雜誌》,並尊重智慧財產權,如需轉載請註明資料來源:住展雜誌,更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝! 房屋二胎貸款 諮詢 蘇代書 0931-331166
【MyGoNews方暮晨/綜合報導】財政部國稅局表示,近日接獲民眾電話詢問,個人購買土地自行興建房屋後出售,是否需要繳交特種貨物及勞務稅(以下簡稱:奢侈稅)?
國稅局說明,依據奢侈稅條例第5條第7款及施行細則第12條規定,營業人以其自有土地興建房屋,於房屋完成後第一次移轉該房屋及其坐落基地,可排除課徵奢侈稅。 惟依財政部1992年1月31日及同年4月13日台財稅第811657956號及第811663182號函釋規定,除土地所有權人以持有1年以上之自用住宅用地,拆除改建房屋出售,應按其出售房屋之所得課徵綜合所得稅外,以自有土地建屋出售核屬營業稅法規定應課徵營業稅之範圍,均應依法辦理營業登記,課徵營業稅及營利事業所得稅。 因此,個人購買土地自行興建房屋,於房屋新建完成後銷售,按上揭規定,非屬奢侈稅課稅範圍,但該個人應依法辦理營業登記,並課徵營業稅及營利事業所得稅。該分局特別呼籲,民眾應特別留意法令規定,以維自身權益。 在台北市上班的盧小姐,工作多年,薪水始終沒漲,月收入2萬5千元的她,雖然努力存錢,但扣掉房屋租金、生活費等支出,每個月能存下的錢寥寥無幾。盧小姐一直有個夢想,就是在公司附近買間小套房,但存了多年僅有50萬元自備款,要在台北市買房子幾乎不可能,這讓她相當灰心。直到有一天,她竟然有機會買到零自備款的小套房,開心得不得了,誰知這樁房屋買賣卻讓她吃上偽造文書和詐欺罪的官司,搞得她身心俱疲。 廣告陷井 買主中計
兩年多前,盧小姐在租屋處的信箱收到一張房屋出售的廣告單,內容寫明屋主自售,12坪小套房,總價500萬元,但有一行字更是深深吸引盧小姐,上面寫著“不需自備款”。盧小姐覺得這是個好機會,立刻跟屋主聯絡約看房子。看了房子之後,屋主態度頗為強硬,強調房子不二價,因為已經是以最便宜的底價售出了;事實上,這間小套房屋況很差,天花板有幾處漏水,地板和牆壁都有些許破損,屋主表示,套房確有漏水情況,所以他才賣得很便宜,所以買方必須自行負責修理漏水。 不法代辦 偽造屋主所得證明 雖有遲疑,但盧小姐覺得此次零自備款的機會不把握,她大概再也買不到房子了,而且房子離公司很近,便決定買下來,簽約時還註明必須全額貸款,否則房屋交易無效,屋主願無條件退回所有款項。屋主幫盧小姐找了房貸代辦業者,在該業者的建議下,盧小姐除了真正的合約之外,又和屋主另外簽了一份房屋總價700萬元的假合約,又在代辦業者提供的一份較高的年所得證明上簽名。如此一來,盧小姐順利貸款500萬元房屋貸款。她的現金存款50萬元,則支付了20萬元代辦業者手續費,其餘的30萬元留做簡單裝修房屋及周轉金。 漏水嚴重 房子根本沒人買 買下房子之後,盧小姐找來抓漏師傅要修理漏水,沒想到抓漏師父的一席話差點讓她昏倒,原來漏水的情況遠比盧小姐想像的還要嚴重複雜,修理起來要10幾萬元,她再找了幾位抓漏師傅,也都是同樣的說法,雖然無奈,但盧小姐也只能忍痛修理。住進去之後,才發現房子漏水雖然修理好了,但過了半年,別的地方又有壁癌和漏水狀況,後來跟附近鄰居聊天,才知道她這個套房,之前屋主透過仲介銷售,但因漏水問題太嚴重,屋主不願意降價,也不願意修理,結果沒有買方願意出高價買屋,還承擔自行修理的風險,很久都沒成交。 不法業者超貸 屋主吃上兩條罪 盧小姐聽到這番話,心都涼了半截,但心想,反正既然買下這房子了,就安心住吧!漏水壁癌的情況,她就儘量忍受。但是萬萬沒想到,兩年後,她竟然收到法院傳票。原來,透過屋主找來的代辦業者是地下非法業者,專門偽造文書欺騙銀行,超額申辦房屋貸款及信用貸款,結果該代辦業者因為其他案子違法被查獲,檢調單位在調查時,查到盧小姐兩年前房屋交易的不法情事,將她以偽文書及詐欺罪嫌移送法辦。向來奉公守法的盧小姐,到法院被嚇得痛哭失聲,她第一時間就認罪,表示自己因一時無知才會受騙上當,絕不是故意犯法,最後獲得緩起訴。 貪便宜走捷徑 反倒賠掉本金 住到漏水屋,又吃上官司,盧小姐悔不當初,而且原本只需繳交房貸利息的寬限期過了,本利一起攤還時,她發現自己月薪2萬5千元,根本沒辦法負擔,於是趕緊賣房子,雖然兩年多來房價漲很多,但她購買時就已高於平均行情,加上漏水情況必須照實載明,最後她以460萬元賣出。在房價高漲的時代,盧小姐不但沒賺到差價,還倒賠了一筆錢,她嘆道,一切也只能怪自己。 血淚建議:辦理房貸只找合法銀行與代辦,免得惹上官司 切記,政府一再透過各種傳媒管道強調,申請房貸請勿透過非法不肖的代辦業者,風險很大,有可能吃上官司或個資被充當人頭冒用。若真需要尋找代辦業者來辦理資產負債及申辦貸款,一定要慎選有商譽口碑且合法的代辦業者。 千萬不要購買不符合自己經濟能力的房屋,盧小姐的自備款不足,此時寧願先租屋,也不能冒險購屋,否則在無力償還貸款本金及利息時,很容易面臨房屋被法拍或者賠錢殺出的窘境,支付貸款以本利攤還計算最好不要超過個人收入的1/3或1/2。 基地台對身體健康影響方面個人認為是心理層面影響較大 電信公司基地台一般設在室外,卻有業者違法將基地台設在平鎮市華安里一棟社區大樓內長達8年多,直到機器老舊發出低頻噪音,居民發覺有異,會同管委會、警衛、民代進入勘察,但業者已聞訊早一步拆除。
桃園縣議員謝彰文表示,有房客在8年前以神不知鬼不覺的手法,違法在大樓裝設室內基地台,同時為掩人耳目,租用同棟兩戶,並打通作為基地台使用,社區民眾一直被蒙在鼓裡。 因機器老舊,最近居民在夜深人靜時,聽到傳來低頻轉動聲響,覺得有異,「循聲追源」,終於在大樓內發現疑似基地台設施,由於房客拒不開門,由謝彰文、華安里長王可仁及社區管委會總幹事及管區員警進入會勘。 謝彰文等人發現,房客疑因裝設室內基地台風聲走漏,連夜雇工拆除設備,經檢視後證實,室內行動電話基地台根本沒有申請,是違法「黑戶」。 社區居民這時才恍然大悟,原來這一戶裝設室內基地台以後,很少開門,他們根本不知道「我的鄰居竟然是基地台」,且長期和基地台為伍,若不是機器老舊發出聲響,「大家不知道會被瞞多久」。 居民指出,早期的基地台都設在屋頂,後來放寬可在空地及室內設置,造成管理上的漏洞。因為空地或大樓,用目視即可判斷,加上檢查是否有核發證照,即可了解是否為私設基地台,但室內基地台根本看不到,往往不易查覺,時間一久,對居民的健康構成威脅。 謝彰文說,根據國家通訊傳播委員會取締罰款統計,從101年到103年,全國總共才裁罰違法架設基地台共62件,顯然還有很多漏網之魚,政府應積極查緝不法基地台,保障民眾的健康及安全。 由於業者未留下聯絡資料,記者到昨晚為止,尚無法得知業者的說法。 蘇代書提醒 自身安全還是要注意! 高雄市岡山區上午又發生一起受困電梯的意外,消防隊前往救援時才發現,有房仲帶人看屋,居然在限重10人的電梯內塞進11個人,懷疑是因為超載才造成故障無法開啟,所幸在維修人員協助下,半個小時後順利脫困,事後房仲業者表示說,是因為電梯沒有發出警示音,沒注意到已經超載,才會一直將人塞進電梯。
一大群人走進大樓,然後全擠進同一部電梯,原本還有說有笑神情淡定,沒想到突然間開始躁動,有人拿出手機求救,還有人急著要按緊急通話鈕,因為這時電梯突然停止,卡在1、2樓之間。 大樓管理員:「進去十幾個人,他們應該知道,結果自己要坐這麼多人。」 消防隊聽到通報趕緊到場救援,無奈使用各種器具電梯門仍不動如山,最後只好轉而求助廠商到場排除。 消防隊員:「裡面沒人受傷,所以沒有用破壞器材去破壞,但11個人應該是有超載的情形,導致電梯有卡住。」 終於在半個小時後電梯門終於打開,大家飛也似的急忙逃出電梯,到底出現什麼狀況,看看稍早前的畫面,原來房仲要帶人到8樓看屋,居然同一部電梯擠進了11個人。 房仲:「就是那個電梯沒有『嗶』,才卡住。」 從回現場發現電梯限重700公斤,最多只能載10個人,雖然有定期保養,但擔心過於老舊,管委會還特地張貼公告,規定只能搭乘6個人,由於房仲看屋硬是擠進11個人,才導致這起意外,雖然沒有釀成人員傷亡,卻讓他們經歷一場難忘的驚魂記。 |
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