持分土地買賣注意事項
多人共有土地 協議分割有技巧回顧2012時間
我們的遺產贈與稅降到10%，兩岸關係也回暖，加上歷經金融海嘯之後，經濟體質相對還不錯，因此吸引一些海外華僑想要回來置產。移民加拿大多年的A君，最近就透過友人牽線，在台買下400坪共有土地，期待有所回收。
那是一塊三面緊鄰大馬路的共有農地，總面積2,000坪，上面蓋了一些鐵皮屋，A君預期成為地主之一以後也許可以把鐵皮屋租出去，當個包租公，便很爽快同意仲介「現況點交」，以一坪8萬元買進400坪。
A君後來才發現，這片土地的共有人多達40人，鐵皮屋的興建使用狀況也有點複雜，當初開價才會那麼便宜，只怪他自己沒有事先問清楚。他擁有的400坪土地，只占持分二成，又不能明確畫出區域，有買等於沒買。
我幫A君想辦法，先透過公開資料取得40名共有人的土地謄本，再循線找出他們的戶籍地（八成地主是同姓的家族親友，不難追蹤），最後一步就是邀請其中比較有代表性的地主（例如持分較多者，及家族長子等較有影響力者）出來商量協議分割土地，並聽取他們的意見。
意見很多，包括：
一、A君的前手沒有事先通知其他共有人（例如鐵皮屋的屋主或地主）有優先購買權，買賣無效；
二、依農業發展條例，每宗耕地分割後每人所有面積未達0.25公頃，不能分割；
三、如果一人各分一塊，一定有人在土地分割後，只有狹小的畸零地，通行不便，土地利用價值會降低；
四、希望分割土地時，能與其他兄弟或友好的鄰居共有完整的一塊土地或土地相鄰，而不是小塊畸零地，以便未來大面積開發……
由這些意見研判，問題不大。首先，因為依修正後的民法第823條規定，這塊地沒有其他法令另外規定不能分割；也沒有因為「物」之使用目的而不能分割；或各共有人之間有契約訂定不得分割的期限；所以，A君可以隨時請求分割土地。
其次，鐵皮屋是違建，在這次土地買賣中並不能享受優先購買權（土地法第104條第2項）；而沒有被通知到的地主們，也頂多只能要求賠償損失（土地法第34條之1）；所以A君的土地登記還是有效力的。
再者，依2003年修改過的農業發展條例，這塊土地算是都市計畫法中的「農業區」，是耕地以外之農業用地，不受耕地不得細分的限制。這兩種情形在最高法院都有判例、判決可參考。
結論是，A君可理直氣壯地與其他共有人協議分割土地，不然，就向法院聲請分割，一併把各共有人的意見在起訴時向法院說明，讓法官參酌。關於有部分共有人希望按原持分繼續維持共有關係，最高法院也有判例可循，應該可以達成。
（勤實佳外牆更新、商仲公司負責人－林敏弘會計師口述，徐谷楨採訪整理，會計師律師林佳穎審稿）【經濟日報／林敏弘 (徐谷楨採訪整理)】
持分房子/土地 遇到的問題
1.持分房子/土地 想貸款不能貸
2.持分房子/土地 繼承贈與後 每年又要繳稅
3.持分房子/土地 想賣掉 又不好賣
4.持分房子/土地 賣掉後 增值稅繳不出來
以上4點是銀行無法幫忙的地方,但是以上4點是我們專業的地方並提供此服務
歡迎來電諮詢:0931-331166蘇代書
營業項目：
收購持分房屋買賣
持分房屋借款
房屋二胎貸款
土地持分貸款
土地買賣持分可
收購土地/房屋：
高價收購農地、房屋、田地、建地、土地持分、甲種建築用地、乙種建築用地、丙種建築用地、丁種建築用地、農牧用地、我要買持分房子、賣持分房子
服務項目：
建地
農地
持分房屋/土地買賣/貸款各種土地買賣
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A君後來才發現，這片土地的共有人多達40人，鐵皮屋的興建使用狀況也有點複雜，當初開價才會那麼便宜，只怪他自己沒有事先問清楚。他擁有的400坪土地，只占持分二成，又不能明確畫出區域，有買等於沒買。
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其次，鐵皮屋是違建，在這次土地買賣中並不能享受優先購買權（土地法第104條第2項）；而沒有被通知到的地主們，也頂多只能要求賠償損失（土地法第34條之1）；所以A君的土地登記還是有效力的。
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持分不動產~~~可以跟您買斷.後續自行處理!
持分不動產~~~可以接受委託.跟共有人協商!
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*不動產持分買賣要投入的時間.精力.調查..等等..非常多!
不是每件持分不動產都會進行評估.會根據持有坪數.
售價.現況.共有人數..等等....來決定!
持分土地如何賣持分土地分割
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持分土地買賣流程土地買賣注意事項
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