蘇代書房屋二胎貸款諮詢0931331166 房貸成了買房必備的附屬品,而貸款時也常碰到銀行詢問需不需要「寬限期」。寬限期字面上看起來可以延長還款的時間、減輕籌措金錢的壓力;但同時也必須付出額外的代價。房產專家紅色子房表示,使用寬限期雖然會增加利息的支出,但如果手中有投報率比房貸利率還高的投資管道,就有機會用「套利」的方式賺取差額利潤。 房產專家紅色子房回應商業周刊的讀者提問時分析,只要使用寬限期,整體的房貸利息就會增加。至於為什麼有些人會選擇使用寬限期,其實有個「套利」的概念在其中,類似用利息比較低的錢,去賺取報酬率比較高的獲利。但並不是每個人都適合使用寬限期,要以自身的財務狀況來判斷。
紅色子房舉例,在金錢壓力不緊迫的情況下用了寬限期,如果沒有其他的投資管道,用利息買到的可能只有還款壓力的紓解。但如果使用寬限期的期間,把手頭上原本要拿去還款的錢轉移到其他的投資工具上,就有可能賺到比利息還多的利潤,雖然會造成整體利息的增加,但額外投資的獲利就足以覆蓋。例如,房貸年利率是3%,如果使用寬限期,將資金拿去投資報酬率每年5%的基金,每年就可以多出2%的收益。
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隨著高房價引發民怨,政府頻頻祭出打房措施,以金融手段來說,央行要求銀行新承作貸款嚴格審核,並針對擁有第2屋的投資客只能核貸6~7成,因此市場就出現不少貸款不足的買賣糾紛,對於自住客來說,雖然普遍可貸款總價的8成,不過有些地區銷售業者仍保守建議以7成換算,拉高現金自備款的成數。 2010年央行便針對大台北部分地區祭出選擇性信用管制措施,包括台北市及新北市板橋、三重、中永和等10區的第2屋新承作購屋貸款限為7成,且無寬限期,同時對同一擔保品,不得另以修繕、周轉金等名目,增加貸款金額。而後也將林口、三峽、淡水納入限制地區,並規範第2屋貸款降至6成,去年上半年更評估將桃園、五股、泰山納入。
由於銀行鑑價及放貸已經不像金融海嘯之前的浮濫,甚至常出現超貸的情形,因此有些民眾購屋時可能原本設定可貸款成數,後來卻發現無法核貸預期金額導致糾紛。舉例來說,日前便發生民眾看屋,簽約前房仲口頭保證可貸款7成,因此沒有先徵信便簽約,後來因銀行徵信貸款未達預期目標,以致無法購買,買方因而要求解除買賣契約。 現階段金融銀行為配合央行放款政策,首購族或換屋族的自住客,購屋貸款成數可達成交總價8成,但擁有第2屋以上的買方,只能以銀行鑑估價核貸,最高核貸7成,不過由於銀行鑑價較為保守多為市價9成,因此換算下來恐怕真正僅能貸款市價的6成多。 銀行業者就建議,簽約前要瞭解物件是否符合貸款限縮條件,第2、簽約前務必向銀行詢問可貸款額度,第3、物件若屬頂樓加蓋、增建面積過大,或工業住宅、附近有嫌惡設施等,都會影響貸款成數,須特別留意。 蘇代書房屋貸款資料十 0931331166諮詢 【問題十一】房屋貸款是否需要辦二胎房貸
【答:】 江龍名表示,如果民眾沒有財務上的需求,第一家銀行申請的貸款額度足夠,就不一定要辦理二胎房貸;如果真的需要調度資金,也可考慮申請二胎,二胎不像申請信貸,不一定要提供固定的薪資證明或扣繳憑單,較適用於資金進出頻繁、不固定的生意頭家、或是獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等。 但因為二胎房貸利率偏高,如果民眾資金需求不大,又是有固定收入的上班族,只要信用良好、還款紀錄佳,也可以考慮利用優惠的低利信貸方案。 而如果民眾所需金額額度較高,手中的房貸也已經按時繳款超過半年,已償還部份未超過房屋鑑價價值,除了二胎外,可以可考慮先向原銀行請增貸,例如小張去年買進1000萬元的住宅,鑑價後可貸款800萬元,若是已經償還50萬元本金,即可申辦增貸,但值得注意的是,最後銀行核放的貸款金額,還是會考量房屋殘存的價值而定,貸款利率大致會與原本的貸款條件相近。 蘇代書房屋貸款資料十 0931331166諮詢
蘇代書房屋貸款資料九 0931331166諮詢 【問題九】房屋增貸與保證人問題
【答:】 以往常常會聽到親戚朋友幫別人作保,無法付出貸款時,保人就成為銀行討債的對象,但這樣的情況,以後可能比較不常見了。江龍名表示,銀行房屋貸款的授信原則會跟著金融市場、金管會或銀行公會等調整而改變,目前現行法律規定,只要擔保價值足夠,銀行就不能再要求申貸者提供保證人。 但如何才能證明擔保價值足夠呢?江龍名表示,銀行核放增貸時,需要借款人提供財力證明,例如薪資轉帳或扣繳憑單等資料,另外借款人名下的其他銀行債務情況、借款人繳款信用是否有遲繳、未繳等瑕疵記錄,如果有借款人的信用不佳,或無法提供足夠的財力證明,銀行就有可能要求借款人主動提供保證人,保證人的目的主要是為了補足銀行授信上的強度,避免借款人無力償還債務,銀行卻求助無門的窘境。 蘇代書房屋貸款資料八 0931331166諮詢 【問題八】信用不良如何房屋轉增貸?
【答:】 中信房屋行銷企劃研究室經理江龍名表示,銀行核放貸款標準主要是以房屋座落位置、區段、屋況,以及個人的還款能力與信用情況,決定核發貸款的成數,轉增貸一般也會依照這樣的標準來進行。 因此,如果個人信用不佳的情況下,最好還是盡力提供明確的工作證明、收入或財力證明文件等,多數銀行可能會額外要求有其他還款來源做為背書,例如以二等親屬當做保人,確保還款能力無虞,如果信用不佳又沒辦法提供保證人的話,可能較難申請到較佳的貸款成數,甚至銀行可能會拒絕核貸。 蘇代書房屋貸款資料七 0931331166諮詢
蘇代書房屋貸款資料六 0931331166諮詢 【問題六】房屋增貸利率多少?
【答:】 洪慧純表示,房屋增貸時,民眾需重新跟銀行立定契約,新約的增貸金額計算方式,就是以新的估價結果計算可貸額度,再扣除舊約尚未清償的剩餘金額得出,利率以重新立約的情況而定。 蘇代書房屋貸款資料五 0931331166諮詢
蘇代書房屋貸款資料四 0931331166諮詢
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